O direito de superfície é um instituto jurídico de grande relevância no ordenamento jurídico brasileiro, possibilitando um uso mais eficiente, dinâmico e economicamente vantajoso dos imóveis urbanos e rurais. Trata-se da concessão, por parte do proprietário de um terreno, a uma outra pessoa, denominada superficiário, do direito de construir ou cultivar nesse terreno, por um tempo determinado, mediante contrato formalizado por escritura pública e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa ferramenta legal é regulamentada pelo Código Civil, do artigo 1.369 ao 1.377, e também pela Lei 10.257/2001, no Estatuto da Cidade, do artigo 21 ao 24.

Características e Regras do Direito de Superfície

A concessão pode ser gratuíta ou onerosa, dependendo das condições estipuladas pelas partes envolvidas. O superficiário, que é a pessoa beneficiária dessa concessão, assume diversas responsabilidades, incluindo o pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel e a manutenção de seus encargos. Além disso, o superficiário tem o direito de transferir o direito de superfície a terceiros, podendo, inclusive, ser transmitido aos herdeiros em caso de morte.

Extinção do Direito de Superfície

A extinção do direito de superfície ocorre em situações específicas, tais como o término do prazo estipulado no contrato ou o descumprimento de obrigações assumidas pelo superficiário. Com o fim desse direito, o proprietário recupera a propriedade plena do terreno, da construção ou da plantação, sem necessidade de indenização, a menos que as partes tenham estipulado de forma diversa em contrato. Essa extinção precisa, igualmente, ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis para surtir todos os efeitos legais.

Impactos Legais e Econômicos

O direito de superfície desempenha um papel crucial na otimização do uso do solo, proporcionando benefícios econômicos significativos tanto para os proprietários quanto para os superficiários. Para os proprietários, trata-se de uma oportunidade de obter rendimentos adicionais provenientes de terrenos que poderiam estar subutilizados. Para os superficiários, representa uma maneira viável de desenvolver suas atividades produtivas ou habitacionais sem a necessidade de adquirir a propriedade do terreno, o que pode reduzir substancialmente os custos iniciais de investimento.

Aspectos Fiscais

Do ponto de vista fiscal, é importante ressaltar que a legislação impõe ao superficiário o pagamento de todos os tributos que incidem sobre o imóvel. Contudo, a concessão do direito de superfície também pode impactar a base de cálculo de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), dependendo das especificidades do contrato e do tratamento dado pelo município.

Considerações finais

Além de sua utilidade prática, o direito de superfície também promove o cumprimento de funções sociais da propriedade, conforme preconizado pela Constituição Federal. Ao incentivar o uso efetivo e apropriado do solo urbano e rural, este instituto contribui para a realização de políticas públicas de desenvolvimento urbano sustentável e para a redução das desigualdades sociais no acesso à terra e à moradia.

Palavras-chave

• Direito de superfície
• Superficiário
• Propriedade plena
• Código Civil
• Estatuto da Cidade
• Tributos imobiliários
• Concessão de terreno